Le droit de préemption urbain permet à une commune d'acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'être vendu.

Lorsqu'un propriétaire vend un terrain ou une maison à un acheteur, avant que la vente ne soit conclue, la commune doit s'exprimer sur sa volonté d'user de son droit de préemption. Si elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l'acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal.

Une commune peut ainsi acquérir des biens dont elle a besoin pour mener à bien ses projets d'aménagement sans avoir recours à l'expropriation, et son caractère brutal. Par contre, la préemption, qui se fait au moment où le propriétaire décide de vendre son bien implique que la décision d'acquérir ces propriétés soit prise bien avant que le projet ne soit en phase opérationnel, engendrant ainsi un coût de portage foncier supplémentaire.

Ce droit permet en outre à la commune d'avoir une bonne connaissance du marché immobilier sur son territoire.

Procédure de préemption.

Le vendeur, ou, plus généralement le notaire, notifie à la commune le projet de cession lorsqu'il est soumis au régime du DPU par une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). La commune a alors deux mois, jours pour jours, pour notifier sa décision de préempter le bien, soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur.

Le silence de l'administration pendant ces deux mois vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Cette renonciation est valable indéfiniment, mais uniquement pour le vendeur concerné et pour le prix exact mentionné à la DIA, le vendeur peut donc céder librement son bien à ces conditions, à l'acheteur initialement prévu ou à toute autre personne. La renonciation au DPU n'implique donc nullement que l'administration n'exercera pas ultérieurement son droit de préemption si le bien est remis sur le marché à un autre prix.

Le prix de la préemption est fixé librement par la collectivité, mais celle-ci doit préalablement demander l'avis du service des domaines, service des impôts chargé notamment des évaluations des biens immobiliers pour le compte du secteur public.

Préemption au prix demandé par le vendeur.

La collectivité peut donc estimer que la valeur demandée par le vendeur correspond à la réalité du marché, et décider de préempter le bien à ce prix. Dans ce cas, le vendeur est lié par son prix, et la vente est donc obligatoire.

Préemption à un prix inférieur

La collectivité peut également proposer un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. Dans ce cas, le vendeur a deux mois pour soit :

• accepter le prix proposé par la collectivité. Puisqu'il y a accord, la vente se fait donc au profit de la collectivité.
• refuser de vendre au prix déterminé par la personne publique. La personne publique peut recourir au juge de l'expropriation.
• renoncer à l'aliénation.

En cas de refus d'aliéner au prix fixé par la personne publique, le titulaire du droit de préemption peut recourir au juge de l'expropriation et uniquement lui. Devant ce juge, la présence d'un avocat n'est pas obligatoire. Toutefois, le propriétaire a intérêt à s'entourer de conseils éclairés, car il doit argumenter la valeur de son bien, notamment en produisant des références de ventes de biens comparables au sien à un prix justifiant son évaluation. Depuis l'intervention de la Loi Urbanisme et Habitat, le vendeur peut demander à l'administration fiscale de lui communiquer des éléments justificatifs du marché immobilier.

L'administration en fera de même et le juge, après visite des locaux, fixera un prix. Bien évidemment, les voies de recours habituelles des jugements judiciaires s'appliquent (appel, pourvoi en cassation).

Au terme de cette procédure de fixation judiciaire du prix, plusieurs cas peuvent se présenter :

• Vendeur et collectivité sont d'accord sur ce prix. La vente se fait donc au profit de la collectivité.
• Le vendeur estime le prix insuffisant : il renonce à la vente et demeure propriétaire de son bien qu'il peut utiliser comme il l'entend. S'il envisage à nouveau de vendre, il devra souscrire une nouvelle DIA, permettant ainsi l'ouverture d'une nouvelle procédure de préemption basée sur le nouveau prix du vendeur.
• La collectivité estime le prix fixé par le juge exagéré et renonce de ce fait à la procédure de préemption. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre librement son bien, pendant 5 ans, au prix fixé par le juge, indexé sur l'indice du coût de la construction.

Si le vendeur et la collectivité ne se prononcent pas officiellement dans le délai de 2 mois après que la fixation judiciaire du prix soit devenue définitive, ils sont censés accepter ce prix et la vente doit donc être conclue.